第一章 總 論
1.1.1項目名稱
倉儲有限公司倉儲工程建設項目
1.1.2項目性質
新建
1.1.3項目建設單位
XXX倉儲有限公司
1.1.4項目建設地點
1.1.5建設年限
2016年1月至2016年12月
1.1.6建設內容
項目規劃總用地面積56755平方米，總建筑面積96670平方米，其中地上建筑面積91836平方米，地下建筑面積4834平方米，建筑基底總面積27615平方米，容積率1.94，建筑密度58.3%，綠地率12.6%，停車位97個。
1.1.7項目投資及資金來源
1、投資規模
本項目總投資：12000.00萬元。包括：
建設投資11186.04萬元，占總投資的93.22%；其中：
工程費用10303.06萬元，占建設投資的92.11%；
工程建設其他費用350.31萬元，占建設投資的3.13%；
預備費532.67萬元，占建設投資的4.76%。
建設期利息345.60萬元，占總投資的2.88%。
流動資金468.36萬元，占總投資的3.90%。
2、資金來源
項目總投資12000.00萬元，申請中原銀行貸款6000.00萬元，項目承辦單位自籌6000.00萬元。
1.1.8項目效益
項目建成后，安排100人就業，項目收入為倉儲房、綜合辦公樓以及貨棚的租金，預計年均可實現總收入3028.97萬元，年均利稅總額1789.83萬元，所得稅后凈現值4324.75萬元，稅后內部收益率為13.38%，總投資收益率14.03%，投資利稅率14.92%，盈虧平衡點32.34%，投資回收期7.83年（含建設期）。
1.1.9主要經濟技術指標表
1.2.1編制依據
1.2.2編制范圍
（1）通過分析研究以及對項目規劃的研究，推薦項目的建設規模、方案，論證項目建設的合理性；
（2）對建設條件進行調查研究，對場址的選擇方案進一步論證；
（3）對工程技術及設備方案進行研究，并提出工程招投標方案；
（4）對公用工程和輔助設施進行研究；
（5）對環境保護、安全衛生等提出研究方案；
（6）對投資估算、資金籌措、經濟效益進行定量分析，測算各種效益指標和項目的抗風險能力；
（7）對項目的社會效益進行綜合評價。
第二章 項目建設背景及必要性
1、項目的建設符合《產業結構調整指導目錄（2011年本）》（2013修訂版）中“第一類 鼓勵類 二十九、現代物流業 7、倉儲和轉運設施設備、運輸工具、物流器具的標準化改造”。
2.2.1項目的建設是推動項目區制造業優化升級的重要抓手
倉儲物流連接著制造業的采購、生產、儲運、銷售各環節，隨著社會化大生產快速發展和社會分工不斷細化，制造業與物流業日益有機融合、互動發展。發展現代倉儲物流業，有利于優化生產要素配置，推動制造業供應鏈一體化，降低企業采購商品成本，提高企業采購商品可得性，提高產業附加值。便捷高效的現代物流體系是一個地區高端制造業發展的重要條件，也是現代產業專業化分工和生產效率提高的必要條件。因此，倉儲物流業與制造業既相互依托又相輔相成，制造業的發展可以帶動物流業規模擴張，現代物流業的發展反過來促進制造業產業升級和持續發展。
2.2.2項目的建設是提升項目區人民群眾生活水平和質量，促進經濟社會又好又快發展的客觀需要
倉儲物流業銜接生產和消費，產業關聯度高，勞動就業吸納能力強，拉動消費作用大。本項目建成后，可以直接帶動100人，間接帶動數百人就業。顯而易見，發展壯大倉儲物流產業，有利于擴大社會就業；有利于有效獲取、分配和使用運輸、倉儲、包裝、配送等物流要素，從而提高各種生產資料和產成品的利用效率，降低能源消耗和碳排放，推動資源節約型和環境友好型社會建設；有利于提高商品流通效率，降低居民生活成本，滿足人民群眾對多樣化、高質量的商品及其物流服務需求。
2.2.3項目的建設是滿足市場供應的需要
2.2.4項目建設是開發項目區新的經濟增長點的需要
以區域性產業發展為依托，以集裝箱多式聯運為載體，以公路、鐵路便捷轉換為方式，集商流、物流、信息流、資金流于一體，以滿足企業個性化需求為導向，依靠完備、先進的倉儲物流設施和多種現代物流服務方式，構建物流設施平臺、物流信息平臺、物流政策平臺。力求通過完善的物流運作系統滿足物流企業需求，提供可靠、高效的服務的綜合性倉儲工程。
第四章 項目建設條件及場址選擇
5.1.1項目定位
以區域性產業發展為依托，以集裝箱多式聯運為載體，以公路、鐵路便捷轉換為方式，集商流、物流、信息流、資金流于一體，以滿足企業個性化需求為導向，依靠完備、先進的倉儲物流設施和多種現代物流服務方式，構建物流設施平臺、物流信息平臺、物流政策平臺。力求通過完善的物流運作系統滿足物流企業需求，提供可靠、高效的服務的綜合性倉儲中心。
倉儲工程平面布置應以產業發展規劃為基礎，合理利用土地資源，合理分區。
5.3.1規劃原則
1、根據系統的概念、運用系統分析的方法求得整體優化。同時也要把定性分析、定量分析和個人經驗結合起來；
2、以流動的觀點作為設施規劃的出發點，并貫穿在設施規劃的始終，因為企業的有效運行依賴于人流、物流、信息流的合理化；
3、減少或消除不必要的作業流程，這是提高企業生產率和減少消耗最有效的方法之一。只有在時間上縮短作業周期，空間上少占有面積，物料上減少停留、搬運和庫存，才能保證投人的資金最少、生產成本最低；
4、以人為本。作業地點的設計，實際是人一機一環境的綜合設計。要考慮創造一個良好、舒適的工作環境。
5、堅持經濟效益和社會效益、效率的統一。
運輸量的大小決定了基礎設施建設的規模，而基礎設施建設又決定了貨物的運輸方式，按照倉儲工程基礎設施建設條件，確定科學經濟最優化的運輸方案。整個倉儲物流工程運輸方式以公路運輸為主。
第六章 節能節水措施
6.1用能標準和節能規范
1、評價依據
（1）《中華人民共和國環境保護法》；
（2）《關于建設項目環境保護管理條件》國務院第253號令；
（3）《環境影響評價技術導則—非污染生態影響》（HJ/T19-1997）。
2、采用標準
（1）按照GB3095-1996《環境空氣質量標準》劃分，本項目執行一類區二級標準；
（2）地表水參考GB3838-2002《地表水環境質量標準》二類水域標準；
（3）地下水執行GB/T14848-1993《地下水質量標準》三類水質標準；
（4）廢水排放執行國家GB8978-1996《污水綜合排放標準》二級。
第八章 組織機構與人力資源配置
9.2.1項目建設工期
本項目建設期為2016年1月—2016年12月。
1、2016年1月完成可研編制和審批工作；
2、2016年2月～3月進行初步設計和施工圖設計；
3、2016年4月～10月土建施工；
4、2016年11月設備的購置、安裝、調試及試營運；
5、2016年12月竣工驗收。
第十章 投資估算與資金籌措
10.1.1估算依據
（1）工程費用
①建筑工程費
單位造價指標的確定參照新鄉市土建工程定額和同類項目造價水平，并按現行價格水平予以調整。本項目建筑工程包括土建工程、道路及綠化，費用估算為9259.35萬元。
②設備購置費及安裝費用
主要是給排水、變配電、消防等設施，購置費用為994.01萬元，設備安裝調試費按設備購置費的5%計算，為49.70萬元。合計設備購置及安裝費用估算為1043.71萬元。
（2）工程建設其他費用
工程建設其他費用包括可研編制費用，建設單位管理費用的，勘察設計費用，工程建設監理費用，招標代理費等。工程建設其他費用合計為350.31萬元。
（3）工程建設預備費
根據行業有關要求，并結合項目區的實際情況，基本預備費按照工程費用和工程建設其他費用之和的5%進行估算，為532.67萬元。
綜上所述，項目建設投資合計為11186.04萬元。
項目申請銀行貸款6000.00萬元，建設期1年，建設期利息345.60萬元。
3、流動資金
①估算依據
本項目流動資金估算采用分項詳細估算法。估算主要公式為：
流動資金＝流動資產－流動負債
流動資產＝應收款＋存貨＋現金
流動負債＝應付款
流動資金本年增加額＝本年流動資金－上年流動資金
周轉次數＝360/周轉天數
存貨＝外購原輔材料＋燃料動力＋在產品＋產成品
②估算結果
項目投入運營后，每年共需要流動資金為468.36萬元。
3、投資估算結果
本項目總投資：12000.00萬元。包括：
建設投資11186.04萬元，占總投資的93.22%；其中：
工程費用10303.06萬元，占建設投資的92.11%；
工程建設其他費用350.31萬元，占建設投資的3.13%；
預備費532.67萬元，占建設投資的4.76%。
建設期利息345.60萬元，占總投資的2.88%。
流動資金468.36萬元，占總投資的3.90%。
項目總投資12000.00萬元，申請中原銀行貸款6000.00萬元，項目承辦單位自籌6000.00萬元。
按照國家發改委發布的《工程建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項暫行規定》的要求，在該項目可行性研究報告中應增加的招標內容包括以下兩部分。
11.2.1招標范圍
（1）項目的勘察、設計全部進行招標。
（2）項目的建筑工程、安裝工程全部進行招標。
（3）項目的工程監理全部進行招標。
（4）工程所需設備采購活動實行全部招標。
（5）工程所需的重要材料部分進行招標。
（6）項目其他工程進行部分招標。
11.2.2招標組織形式
該建設項目的建筑工程、安裝工程、監理、重要材料及設備的采購活動采用委托招標；工程地質勘察、設計和其他采用自行招標。
11.2.3招標方式
本項目的財務內部收益率均大于行業基準收益率，表明盈利能力滿足了行業最低要求，財務凈現值均大于零；通過盈虧平衡分析和敏感性分析，該項目風險較低。因此，該項目在財務上是可行的。
第十三章 風險評估
1、該項目的實施，既能解決群眾對各種產品的消費問題，又能增加地方財政收入，繁榮經濟，并可直接安排100名勞動力就業，間接帶動近百人就業，促進社會穩定。
2、該項目建設完成后，將進一步完善XXX倉儲有限公司服務于農村流通的綜合功能，可改變流通模式及能力與農村經濟發展不協調的問題，將進一步發揮XXX倉儲有限公司作用和優勢，逐步把現有的產品流通網絡建設成為具有較高科技含量，較強配送能力，集展示、物流、信息、配送等多功能為一體的現代化流通網絡，形成現代化的經營管理體系，并逐步向現代化倉儲物流業方向發展。
3、倉儲物流產業的發展有利于農業走向規模經營；有利于農民得到質量可靠的生產資料供應，以增加農產量；物流產業的發展還有利子增加農民收入，并導致農民收入的多元化。
總之，該項目各項經濟指標較好，抗風險能力較強，經濟效益和社會效益顯著。
建議項目建成后，通過現代化信息技術，增強輻射能力，起到覆蓋新鄉全市，輻射周邊地區的作用。通過自身作用的影響，提高XXX倉儲有限公司在新鄉市及周邊地區的知名度。
為此，建議國家、省、市等有關部門和各級主管機關積極支持項目實施，并協助搞好項目建設工作。項目承辦單位積極落實建設資金，落實設計及施工單位，盡早開工，保質保量按時完成工程建設促使項目盡快建成，早日發揮效益。
第一章 總 論
1.1.1項目名稱
倉儲有限公司倉儲工程建設項目
1.1.2項目性質
新建
1.1.3項目建設單位
XXX倉儲有限公司
1.1.4項目建設地點
1.1.5建設年限
2016年1月至2016年12月
1.1.6建設內容
項目規劃總用地面積56755平方米，總建筑面積96670平方米，其中地上建筑面積91836平方米，地下建筑面積4834平方米，建筑基底總面積27615平方米，容積率1.94，建筑密度58.3%，綠地率12.6%，停車位97個。
1.1.7項目投資及資金來源
1、投資規模
本項目總投資：12000.00萬元。包括：
建設投資11186.04萬元，占總投資的93.22%；其中：
工程費用10303.06萬元，占建設投資的92.11%；
工程建設其他費用350.31萬元，占建設投資的3.13%；
預備費532.67萬元，占建設投資的4.76%。
建設期利息345.60萬元，占總投資的2.88%。
流動資金468.36萬元，占總投資的3.90%。
2、資金來源
項目總投資12000.00萬元，申請中原銀行貸款6000.00萬元，項目承辦單位自籌6000.00萬元。
1.1.8項目效益
項目建成后，安排100人就業，項目收入為倉儲房、綜合辦公樓以及貨棚的租金，預計年均可實現總收入3028.97萬元，年均利稅總額1789.83萬元，所得稅后凈現值4324.75萬元，稅后內部收益率為13.38%，總投資收益率14.03%，投資利稅率14.92%，盈虧平衡點32.34%，投資回收期7.83年（含建設期）。
1.1.9主要經濟技術指標表
1.2.1編制依據
1.2.2編制范圍
（1）通過分析研究以及對項目規劃的研究，推薦項目的建設規模、方案，論證項目建設的合理性；
（2）對建設條件進行調查研究，對場址的選擇方案進一步論證；
（3）對工程技術及設備方案進行研究，并提出工程招投標方案；
（4）對公用工程和輔助設施進行研究；
（5）對環境保護、安全衛生等提出研究方案；
（6）對投資估算、資金籌措、經濟效益進行定量分析，測算各種效益指標和項目的抗風險能力；
（7）對項目的社會效益進行綜合評價。
第二章 項目建設背景及必要性
1、項目的建設符合《產業結構調整指導目錄（2011年本）》（2013修訂版）中“第一類 鼓勵類 二十九、現代物流業 7、倉儲和轉運設施設備、運輸工具、物流器具的標準化改造”。
2.2.1項目的建設是推動項目區制造業優化升級的重要抓手
倉儲物流連接著制造業的采購、生產、儲運、銷售各環節，隨著社會化大生產快速發展和社會分工不斷細化，制造業與物流業日益有機融合、互動發展。發展現代倉儲物流業，有利于優化生產要素配置，推動制造業供應鏈一體化，降低企業采購商品成本，提高企業采購商品可得性，提高產業附加值。便捷高效的現代物流體系是一個地區高端制造業發展的重要條件，也是現代產業專業化分工和生產效率提高的必要條件。因此，倉儲物流業與制造業既相互依托又相輔相成，制造業的發展可以帶動物流業規模擴張，現代物流業的發展反過來促進制造業產業升級和持續發展。
2.2.2項目的建設是提升項目區人民群眾生活水平和質量，促進經濟社會又好又快發展的客觀需要
倉儲物流業銜接生產和消費，產業關聯度高，勞動就業吸納能力強，拉動消費作用大。本項目建成后，可以直接帶動100人，間接帶動數百人就業。顯而易見，發展壯大倉儲物流產業，有利于擴大社會就業；有利于有效獲取、分配和使用運輸、倉儲、包裝、配送等物流要素，從而提高各種生產資料和產成品的利用效率，降低能源消耗和碳排放，推動資源節約型和環境友好型社會建設；有利于提高商品流通效率，降低居民生活成本，滿足人民群眾對多樣化、高質量的商品及其物流服務需求。
2.2.3項目的建設是滿足市場供應的需要
2.2.4項目建設是開發項目區新的經濟增長點的需要
以區域性產業發展為依托，以集裝箱多式聯運為載體，以公路、鐵路便捷轉換為方式，集商流、物流、信息流、資金流于一體，以滿足企業個性化需求為導向，依靠完備、先進的倉儲物流設施和多種現代物流服務方式，構建物流設施平臺、物流信息平臺、物流政策平臺。力求通過完善的物流運作系統滿足物流企業需求，提供可靠、高效的服務的綜合性倉儲工程。
第四章 項目建設條件及場址選擇
5.1.1項目定位
以區域性產業發展為依托，以集裝箱多式聯運為載體，以公路、鐵路便捷轉換為方式，集商流、物流、信息流、資金流于一體，以滿足企業個性化需求為導向，依靠完備、先進的倉儲物流設施和多種現代物流服務方式，構建物流設施平臺、物流信息平臺、物流政策平臺。力求通過完善的物流運作系統滿足物流企業需求，提供可靠、高效的服務的綜合性倉儲中心。
倉儲工程平面布置應以產業發展規劃為基礎，合理利用土地資源，合理分區。
5.3.1規劃原則
1、根據系統的概念、運用系統分析的方法求得整體優化。同時也要把定性分析、定量分析和個人經驗結合起來；
2、以流動的觀點作為設施規劃的出發點，并貫穿在設施規劃的始終，因為企業的有效運行依賴于人流、物流、信息流的合理化；
3、減少或消除不必要的作業流程，這是提高企業生產率和減少消耗最有效的方法之一。只有在時間上縮短作業周期，空間上少占有面積，物料上減少停留、搬運和庫存，才能保證投人的資金最少、生產成本最低；
4、以人為本。作業地點的設計，實際是人一機一環境的綜合設計。要考慮創造一個良好、舒適的工作環境。
5、堅持經濟效益和社會效益、效率的統一。
運輸量的大小決定了基礎設施建設的規模，而基礎設施建設又決定了貨物的運輸方式，按照倉儲工程基礎設施建設條件，確定科學經濟最優化的運輸方案。整個倉儲物流工程運輸方式以公路運輸為主。
第六章 節能節水措施
6.1用能標準和節能規范
1、評價依據
（1）《中華人民共和國環境保護法》；
（2）《關于建設項目環境保護管理條件》國務院第253號令；
（3）《環境影響評價技術導則—非污染生態影響》（HJ/T19-1997）。
2、采用標準
（1）按照GB3095-1996《環境空氣質量標準》劃分，本項目執行一類區二級標準；
（2）地表水參考GB3838-2002《地表水環境質量標準》二類水域標準；
（3）地下水執行GB/T14848-1993《地下水質量標準》三類水質標準；
（4）廢水排放執行國家GB8978-1996《污水綜合排放標準》二級。
第八章 組織機構與人力資源配置
9.2.1項目建設工期
本項目建設期為2016年1月—2016年12月。
1、2016年1月完成可研編制和審批工作；
2、2016年2月～3月進行初步設計和施工圖設計；
3、2016年4月～10月土建施工；
4、2016年11月設備的購置、安裝、調試及試營運；
5、2016年12月竣工驗收。
第十章 投資估算與資金籌措
10.1.1估算依據
（1）工程費用
①建筑工程費
單位造價指標的確定參照新鄉市土建工程定額和同類項目造價水平，并按現行價格水平予以調整。本項目建筑工程包括土建工程、道路及綠化，費用估算為9259.35萬元。
②設備購置費及安裝費用
主要是給排水、變配電、消防等設施，購置費用為994.01萬元，設備安裝調試費按設備購置費的5%計算，為49.70萬元。合計設備購置及安裝費用估算為1043.71萬元。
（2）工程建設其他費用
工程建設其他費用包括可研編制費用，建設單位管理費用的，勘察設計費用，工程建設監理費用，招標代理費等。工程建設其他費用合計為350.31萬元。
（3）工程建設預備費
根據行業有關要求，并結合項目區的實際情況，基本預備費按照工程費用和工程建設其他費用之和的5%進行估算，為532.67萬元。
綜上所述，項目建設投資合計為11186.04萬元。
項目申請銀行貸款6000.00萬元，建設期1年，建設期利息345.60萬元。
3、流動資金
①估算依據
本項目流動資金估算采用分項詳細估算法。估算主要公式為：
流動資金＝流動資產－流動負債
流動資產＝應收款＋存貨＋現金
流動負債＝應付款
流動資金本年增加額＝本年流動資金－上年流動資金
周轉次數＝360/周轉天數
存貨＝外購原輔材料＋燃料動力＋在產品＋產成品
②估算結果
項目投入運營后，每年共需要流動資金為468.36萬元。
3、投資估算結果
本項目總投資：12000.00萬元。包括：
建設投資11186.04萬元，占總投資的93.22%；其中：
工程費用10303.06萬元，占建設投資的92.11%；
工程建設其他費用350.31萬元，占建設投資的3.13%；
預備費532.67萬元，占建設投資的4.76%。
建設期利息345.60萬元，占總投資的2.88%。
流動資金468.36萬元，占總投資的3.90%。
項目總投資12000.00萬元，申請中原銀行貸款6000.00萬元，項目承辦單位自籌6000.00萬元。
按照國家發改委發布的《工程建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項暫行規定》的要求，在該項目可行性研究報告中應增加的招標內容包括以下兩部分。
11.2.1招標范圍
（1）項目的勘察、設計全部進行招標。
（2）項目的建筑工程、安裝工程全部進行招標。
（3）項目的工程監理全部進行招標。
（4）工程所需設備采購活動實行全部招標。
（5）工程所需的重要材料部分進行招標。
（6）項目其他工程進行部分招標。
11.2.2招標組織形式
該建設項目的建筑工程、安裝工程、監理、重要材料及設備的采購活動采用委托招標；工程地質勘察、設計和其他采用自行招標。
11.2.3招標方式
本項目的財務內部收益率均大于行業基準收益率，表明盈利能力滿足了行業最低要求，財務凈現值均大于零；通過盈虧平衡分析和敏感性分析，該項目風險較低。因此，該項目在財務上是可行的。
第十三章 風險評估
1、該項目的實施，既能解決群眾對各種產品的消費問題，又能增加地方財政收入，繁榮經濟，并可直接安排100名勞動力就業，間接帶動近百人就業，促進社會穩定。
2、該項目建設完成后，將進一步完善XXX倉儲有限公司服務于農村流通的綜合功能，可改變流通模式及能力與農村經濟發展不協調的問題，將進一步發揮XXX倉儲有限公司作用和優勢，逐步把現有的產品流通網絡建設成為具有較高科技含量，較強配送能力，集展示、物流、信息、配送等多功能為一體的現代化流通網絡，形成現代化的經營管理體系，并逐步向現代化倉儲物流業方向發展。
3、倉儲物流產業的發展有利于農業走向規模經營；有利于農民得到質量可靠的生產資料供應，以增加農產量；物流產業的發展還有利子增加農民收入，并導致農民收入的多元化。
總之，該項目各項經濟指標較好，抗風險能力較強，經濟效益和社會效益顯著。
建議項目建成后，通過現代化信息技術，增強輻射能力，起到覆蓋新鄉全市，輻射周邊地區的作用。通過自身作用的影響，提高XXX倉儲有限公司在新鄉市及周邊地區的知名度。
為此，建議國家、省、市等有關部門和各級主管機關積極支持項目實施，并協助搞好項目建設工作。項目承辦單位積極落實建設資金，落實設計及施工單位，盡早開工，保質保量按時完成工程建設促使項目盡快建成，早日發揮效益。