****房地產建設項目可行性研究報告
發布時間：2023-03-30作者：來源：點擊：
****房地產建設項目
新建
****房地產有限公司
項目建設地點位于新鄉市紅旗區新飛大道與友誼路交會處向西200米路南。
本項目建設期規劃為48個月，2023年4月至2027年4月。
本項目規劃用地面積65636.11平方米（合98.45畝），總建筑面積349303.04平方米，主要建設內容包括住宅、商業、公建配套用房，其中地上建筑面積257117.86平方米，地下建筑面積92185.18平方米；規劃住宅1783戶，居住人數5706人；機動車停車位2569輛，其中地上214輛、地下2355輛（地下車庫面積82425平方米）；建筑密度23.46%，綠地率30.99%，容積率3.92；配套給排水系統、消防系統、電氣系統、暖通系統、電梯系統、綠化、道路及場地硬化、人防、亮化、智能化系統等設施。
本可行性研究報告主要研究范圍：
1、通過對項目的市場分析研究以及對項目規劃的研究，推薦項目的建設規模、方案，論證項目建設的背景以及必要性；
2、根據建設場地的實際情況及建設條件，進行平面布局研究；
3、對項目工程方案及公用工程進行研究；
4、對節能、節水、環境保護、安全、地震與消防提出研究方案；
5、對投資估算、資金籌措、經濟效益進行定量分析，測算各種效益指標和項目的抗風險能力；
6、提出可行性研究結論和建議。
第2章 項目建設背景
《新鄉市新型城鎮化規劃 （2021—2035 年）》（征求意見稿）中指出：完善住房保障體系。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
項目總占地近687畝�？偨ㄖ娣e約245萬平方米，總投資101億元人民幣，總建筑面積約245萬平方米，其中地上181.35萬平方米住宅170.8萬平方米，商業商務總建筑面積約10.5萬平米，地下建筑面積63.63萬平方米。涵蓋高端住宅、商務寫字樓、集中式商業、風情商業街、酒店式公寓等多種物業形態。
第3章 市場分析
河南省市場上半年表現差強人意。一方面受反復頻發的疫情影響，一方面受城市基本面差異影響，各個城市表現懸殊。
（1）市場總述：規模歷年低位，先跌后穩，供應放緩
2022年上半年河南省各地因為疫情均出現不同時長的疫情管控，其中****等城市管控時間長達2個月之久。加上市場銷售困難的情況下，致使河南省整體供銷成下降，為歷年最低，供應量同比下降53%，成交量同比下降38%；伴隨著疫情得到控制，市場逐步進入恢復階段，但仍處于低位，恢復到以往成交水準仍需要一定時間。
（2）城市分述：不同程度規模下滑，多處于20-50%之間
2022年**省各地市成交規模均出現不同程度下降，其中**市和**市下降幅度最高達到76%和74%，**與**均受兩輪疫情影響，售樓部被迫關停，市場基本處于停滯階段；其余城市規模下滑基本在20-50%之間，疫情影響、經濟環境、行業變革為綜合性影響因素，往年成交熱點城市“三陽一新”在22年上半年表現雖然差強人意，但是整體依然相對突出。
第4章 工程技術方案
《民用建筑設計統一標準》（GB50352-2019）
《新鄉市城市規劃管理技術規定》（2018修訂版）
（1）貫徹“以人為本”的設計思想，體現新時尚新住宅的概念。
（2）重視建筑的文化內涵，使人文精神從建筑設計、室內設計、空間設計、社區環境等全方位融入建筑，突出富于人性的空間理念和重親情的空間感受。
住宅以產品戶型涵蓋舒適三房、闊綽三房、輕奢四居，面積跨度在100-260平米之間，真正滿足全齡化需求，戶型設計經典，空間布置科學合理，所有戶型設計均南北通透，滿足天然采光及通風的要求，廳房布置減少氣流遮擋，是所有戶型均有良好的視野及朝向。
本項目建筑力求簡潔、樸素、明快的現代風格，設計時戶型和面積較好地體現住宅的居住性和舒適性，同時合理組織各功能空間的布局。
戶型設計：以營造高檔小區為設計目標，運用現代設計理念創造充足采光、良好通風，開闊視野、優美的景觀，以及健康舒適的戶外生活環境。
第5章 節能節水措施
（1）《中華人民共和國節約能源法》；
（2）《公共建筑節能設計標準》（GB50189-2015）；
該項目產品設計消耗的能源主要是電力、天然氣和耗能工質--水，其中年消耗電力816.25萬kWh，年消耗天然氣38.69萬m3，年耗水24.87萬m3，項目年綜合能源消費等價值1517.75tce。
本工程為居住建筑，設計充分考慮了建筑節能因素，首先在建筑平面設計中，采用較規整的平面布局，減少內外凸凹和內天井，取得較合理的體型系數。
第6章 項目組織管理與實施
項目由****房地產有限公司主要領導人掛帥，選派一名專業會計和一名工程技術人員直接負責工程，并抽出10余人組成項目建設籌備辦公室，全面具體的負責項目建設工作。主要完成項目實施準備、配套資金籌集、技術獲得、勘察設計、設備訂貨、施工準備、施工和生產準備直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個環節，有些是同時開展和相互交叉進行。將項目實施時期各個工作階段的各個工作環節進行統一規劃，以便對項目實施進度做出合理而又切實可行的安排，達到保證工期、順利投入使用。
1、工程前期準備
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2、現場工程管理
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第7章 投資估算與資金籌措
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本項目建設總投資為156594.16萬元，其中建設投資137234.74萬元，財務費用7200.00萬元，開發費用12159.42萬元。
本項目總投資156594.16萬元，所需資金申請銀行貸款40000.00萬元，項目建設單位自籌116594.16 萬元。
第8章 財務評價
1、收入
本項目銷售的住宅面積234898.63平方米，商業面積19764.50平方米，車位個數2355個，住宅均價7600元/平方米，商業均價12000元/平方米，車位單價80000元/個，則項目收入為197393.18萬元（不含稅）。
2、稅金及附加
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在經濟效益計算期內，項目總收入為197393.18萬元（不含稅），項目總成本費用為146188.13萬元（不含稅），稅后利潤為28928.66萬元。按現行會計制度規定，盈余公積金按10%提取。
第9章 結論與建議
從經濟效益來說：******
從社會效益來說：******
從環境效益來說：******
縱觀開發全過程，從經濟效益，社會效益和環境效益來看，該開發方案是完全可行的。
由于項目規模較大，時間較緊，開發過程中各方面工作協調難度較大。項目品位定位突出，但在實施過程中仍需要根據具體情況不斷完善。建議強化項目進程中的投資、質量、進度計劃，注重對可能發生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。
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