****房地產城中村改造項目 可行性研究報告 評 估 報 告
發布時間：2023-03-30作者：來源：點擊：
****房地產城中村改造項目，有利于推進城鄉一體化。城中村改造與開發，可以對原來分散、零亂、土地資源利用效率低下的村落進行集中改造與開發，挖掘整理出大量發展用地，實現土地及各種公共資源最大限度的整合提升和集約利用，并通過集聚進發出新的活力和效益;可以不斷拓展城市空間，口趨完善城市功能，有效提升城市品位，共建共享城市文明成果;可以進一步發揮城市的輻射帶動作用，促進城鄉共同繁榮發展，推動經濟社會又好乂快發展。
結論：
城中村改造既是重大民生工程，也是重大發展工程。通過加快推進城中村改造，讓更多的城中村居民住房條件早日得到改善，有利于緩解城市內部二元結構矛盾，增強城市對人口的吸納能力和綜合承載力，推進以人為核心的新型城鎮化建設；
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項目的開發，對進一步完善**市總體規劃和區域布局，充分利用土地資源，促進第三產業的發展，改善提高當地人民的居住條件，滿足部分市民尤其低收入人群對現代化的住房要求，早日實現小康生活水平，促進住宅市場的消費，把住宅的建設作為拉動和形成新的經濟增長點，將起到積極的作用。因此，項目建設是可行的，也是十分必要的。
建議:
由于項目規模大，時間緊，建設過程中各方面工作協調難度較大。項目品位定位突出，但在實施過程中仍需要根據具體情況不斷完善。建議強化項目進程中的投資、質量、進度計劃，注重對可能發生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。
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為提高項目上報材料的質量，牧野區發展和改革委員會委托安徽偉森咨詢有限責任公司（以下簡稱“我公司”）對《****房地產城中村改造項目》可行性研究報告組織評審工作，我公司組織有關專家于2023年2月28日在新鄉市對《****房地產城中村改造項目》（以下簡稱“可研報告”）進行了評審。出席會議的有新鄉市牧野區發改委、評審專家、項目單位代表和可研報告編制單位代表。與會專家和有關代表認真聽取了項目單位對項目基本情況的介紹和編制單位對“可研報告”主要內容的介紹，本著“獨立、公正、科學、可靠”的原則，專家組依據現行國家及地方法律、法規和相關標準、規范，結合項目的具體實際，經專家質詢答疑、專家組討論，形成專家組意見。會后可研報告編制單位根據專家組意見對報告進行了修改、完善。
為了加快對**市城中村的改造建設步伐，改善城中村居民的居住壞境，提升**市舊城區城市風貌、樹立政府形象。為了改善**市**區域基礎設施老化、損壞、不完善，容積率較低，土地資源浪費，公共排水、供熱、供氣、消防等設施達不到規定標準，存在嚴重安全隱患，新鄉市牧野區房地產開發有限公司計劃建設****房地產城中村改造項目。
該項目處于**市，市政配套條件完善，北環路、和平大道、師大北路為現狀道路，具備完善的供水、中水、污水、雨水、供電、熱力、供氣、電信、有線、環衛等市政配套管線，以及包括污水處理、熱力中心、供水廠、變電站等在內的市政配套設施，可服務于涵蓋該項目在內的城市規劃區域內。
本項目安置區規劃凈用地面積13586.16平方米，約20.38畝，規劃總建筑面積42881.22平方米，其中住宅38999.35平方米，商業3881.87平方米，安置戶數354戶；配套建設綠地、道路以及給排水、供電、天然氣等基礎設施。
評估認為，《可研報告》中提出的建設內容及規模符合項目實際情況，項目建設內容及規模合理。
本項目安置區規劃凈用地面積13586.16平方米，約20.38畝，規劃總建筑面積42881.22平方米，其中住宅38999.35平方米，商業3881.87平方米，安置戶數354戶。本項目為毛坯交房。
4.1設計理念
（1）貫徹“以人為本”的設計思想，體現新時尚新住宅的概念。
（2）重視建筑的文化內涵，使人文精神從建筑設計、室內設計、空間設計、社區環境等全方位融入建筑，突出富于人性的空間理念和重親情的空間感受。
4.2住宅設計
住宅以三室兩廳為主，部分四室兩廳，所有戶型設計均南北通透，滿足天然采光及通風的要求，廳房布置減少氣流遮擋，是所有戶型均有良好的視野及朝向。平面布局電梯入戶，并考慮動靜分區、功能分區，布局合理。
臥室設置低窗臺大玻璃凸窗，起居室陽臺門為落地玻璃門，保證了更加良好日照采光及優美的景觀視野，并與室外的綠意相連，提高了生活品位。
4.3商鋪設計
安置區兩棟樓之間設有沿街商鋪，可為本小區的居民提供良好的商業服務，滿足了居民日常生活所需的購物、修理、保健、休閑、娛樂等要求，充分體現了“以人為本”的規劃設計理念。
商業建筑外飾面擬采用高檔石材與高檔玻璃，以突出外墻面的的質感和紋理，進而突出建筑空間的層次感。
4.4建筑平面設計
本項目建筑力求簡潔、樸素、明快的現代風格，設計時戶型和面積較好地體現住宅的居住性和舒適性，同時合理組織各功能空間的布局。
戶型設計：以營造高檔小區為設計目標，運用現代設計理念創造充足采光、良好通風，開闊視野、優美的景觀，以及健康舒適的戶外生活環境。
依據《河南省居住建筑節能設計標準》（寒冷地區75%）（DBJ41/184-2020）、《公共建筑節能設計規范》（GB 50189-2015）進行設計，所有住宅均采用南北朝向，建筑體型系數及窗墻比均滿足規范要求。窗戶采用塑鋼low-e中空玻璃，采用節能環保的新材料、新技術，滿足建筑節能的要求。
本項目主要由2棟住宅組成，住宅與住宅之間的防火間距均滿足《建筑設計防火規范》的要求。小區內主要車行道為6米寬的雙向車道，次要車行道為4米寬的單向行車道。場地內消防通道形成環狀，不能形成環狀的設置消防回車場，回車場尺寸為15m×15m的矩形回車場或者直徑為15米的圓形回車場。
在項目建設過程中，必須結合建設條件，發揮建設單位和技術協作單位各自的優勢，加強工程管理，科學合理地組織施工，確保工程有序進行，以節省投資，加快進度，確保工程質量。
本項目建設期24個月，實施主要包括以下3個部分：
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評估認為，項目建設工期安排合理。
****房地產城中村改造項目投資估算范圍，包括建筑工程、其他費用、預備費用等。
項目總投資為15000.00萬元，全部為建設投資，其中工程費用12105.53萬元、工程建設其他費用1783.36萬元（不含拆遷安置費用）、預備費用1111.11萬元。
項目所需資金來源于財政資金和項目單位自籌，目前資金已落實。
評估認為，項目投資估算依據及編制方法正確有效，投資估算范圍、內容及深度、經濟指標合理完整，符合項目的實際情況，項目的投資估算基本合理。
1、通過本項目的實施，可以改善**市基礎設施建設，增加城市功能，創造良好的招商引資的環境，促進**市經濟的發展。
2、該項目實施后對**市的房地產行業的健康發展都具有十分重要的意義。
評估結論：
項目建設單位、《可研報告》編制單位會后按照專家組評審意見及專家個人意見，對《可研報告》進行修改和完善，修改后的《可研報告》經專家復審后一致通過。
《****房地產城中村改造項目可行性研究報告》內容及深度基本符合審批要求。
建議:
由于項目規模大，時間緊，建設過程中各方面工作協調難度較大。項目品位定位突出，但在實施過程中仍需要根據具體情況不斷完善。建議強化項目進程中的投資、質量、進度計劃，注重對可能發生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。
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項目的開發，對進一步完善**市總體規劃和區域布局，充分利用土地資源，促進第三產業的發展，改善提高當地人民的居住條件，滿足部分市民尤其低收入人群對現代化的住房要求，早日實現小康生活水平，促進住宅市場的消費，把住宅的建設作為拉動和形成新的經濟增長點，將起到積極的作用。
因此，項目建設是可行的，也是十分必要的。
以上評估意見供領導和有關部門參考。
附件
1、專家組名單
2、專家組評審意見
3、專家意見表
4、復審意見表